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Interview am 22.02.2014

USI - US Investors Magazine: Sie haben mit Apex One und Cooper California House Ihre Immobilienmarken auf dem US-Markt lanciert. Was macht Ihrer Einschätzung nach den Sunshine State für Sie so interessant und welche Erfahrungen machen Sie persönlich in South Florida.
Jörg Dogondke: South Florida ist einer der spannendsten Immobilienmärkte der Welt, hier kaufen US-Bürger, Südamerikaner, Europäer. In Europa ist diese Situation vielleicht noch am ehesten mit der Côte d’ Azur zu vergleichen.
Hinsichtlich unserer eigenen Erfahrungen möchte ich zum einen die überaus positiv eingestellte und immer leistungsbereite Dienstleistungsgesellschaft in den USA hervorheben. Es macht einfach Freude hier und mit viel Stolz darf ich das Team um uns herum erwähnen. Mit Jessica Lichtenstein und Simon Katz welche sich im Internationalen Recht vortrefflich bewegen, als Partner können wir für unsere Investoren regelmäßig ideale Bedingungen schaffen.
Wie attraktiv sind Immobilien in Florida derzeit für deutsche Käufer angesichts der abklingenden Euro-Krise im Vergleich zu Objekten zum Beispiel in südeuropäischen Ländern?
In Südeuropa differenzieren sich die Märkte: Immobilien in guten Lagen zum Beispiel an der Côte d’ Azur, am Comer See, in Marbella, auf Mallorca oder Ibiza haben bei hoher Wertstabiltät die Finanz- und Immobilienkrise hinter sich gelassen. Gerade deswegen sind derartige Locations nach wie vor begehrte Anlagemärkte. Andere Märkte in Spanien beispielsweise leiden extrem.
Hinsichtlich der Lagen verhält es sich in Florida ähnlich. Märkte wie Leheigh Acres sind nahezu erloschen hingegen Miami Beach, Bal Habor, Naples blühen besser denn je. Hier wird gerade gigantisch investiert wobei das Kapital aus der ganzen Welt stammt. Deezer errichtet den Porsche Tower in Sunny Isles für 500 Mio, der Surfclub in Surfside wird für 560 Mio. erneuert und die Condominiums in diesen Objekten sind im Regelfall bereits vor Errichtung zu 30 % verkauft.
South Florida bietet außerdem den Vorteil dass man, zumindest noch, bei einer Investitionssumme ab 1,5 Mio. gegenüber Europa deutlich attraktivere Immobilen in wesentlich besseren Lagen (z.B: Oceanfront) erwerben kann und sich mit Investitionen im Dollarraum unabhängig vom Euro macht, umgekehrt besteht aber natürlich ein gewisses Kursrisiko.
Die Furcht vor einer anziehenden Inflation wird in Investorenkreisen momentan deutlicher angesprochen als noch vor wenigen Jahren. Inwieweit halten Sie sich eine Immobilie in Florida geeignet um als Absicherung und gegebenenfalls sogar als Teil der Altersvorsorge zu dienen?
Seit 2012 hat der Markt dramatisch an Nachfrage gewonnen. Wir stellen fest, dass immer mehr Käufer Ferienimmobilien als Kapitalanlage kaufen – zum einen wegen der Hoffnung auf  Wertsteigerung, aber auch, um über Vermietung attraktive Renditen zu erzielen. Beim Kauf solcher Objekte ist zu beachten, dass, wie allgemein bekannt, die Lage das A&O ist. Bieten wir eine gute Infrastruktur, nah am Strand und vor allem einen schönen Blick, liegen wir auf der sicheren Seite mit unserer Investition.
Die Herausvorderung ist es derartige Immobilien in gefragten Lagen überhaupt zu finden denn gerade durch die Zunahme an Investoren ist das Angebot sehr beschränkt.
Eine Immobilie in den USA zu vermieten, bringt übrigens konkrete Steuervorteile für deutsche Eigentümer. Einnahmen bis zu 3900 Dollar pro Jahr sind steuerfrei, der Rest wird in den USA versteuert. Das deutsche Finanzamt behält sich nur den Progressionsanspruch vor.
Wie stellt sich aus Ihrer Sicht die Preisentwicklung in Florida dar?  
Momentan werden deutlich mehr Immobilien verkauft, als dass neue Angebote auf den Markt kommen. Mittlerweile häufen sich auch die »multiple offers« für ein Objekt: Das bedeutet, eine größere Anzahl an Interessenten reicht Gebote ein, der Meistbietende erhält den Zuschlag. Diese Situation führte bereits zu steigenden Preisen, vor allem in den begehrten Lagen wie etwa Miami Beach, Bal Harbor, Naples oder Boca Raton. Nun könnte man ob der Erfahrungen der Vergangenheit Preisblasen ins Spiel bringen. Hiervon kann allerdings nicht im Ansatz die Rede sein. Man darf nicht außer Acht lassen, dass wir uns in einer der gefragtesten Regionen Nordamerikas und der Welt befinden.
Wie kann ich als Käufer einer Ferienimmobilie sicherstellen, tatsächlich den besten Gegenwert für mein Investment zu erhalten? Und worauf sollte ich bei der Wahl eines Maklers besonders achten?
Vielen Käufern ist nicht bekannt, dass durch das amerikanische System MLS = Multiple Listing System, jeder registrierte Makler auf alle verfügbaren Objekte Zugriff hat. Der »Listing Agent« der die Verkäufer repräsentiert wird demnach möglicherweise nicht immer im Sinne des Käufers handeln.
Aus diesem Grunde ist es ausdrücklich zu empfehlen mit einem eigenen Makler seiner Wahl aufzutreten. Die verursacht keine zusätzlichen Kosten, da sich die beteiligten Makler dann die Provision teilen.
Bei der Wahl eines Maklers ist neben dem erforderlichen Fachwissen bei grenzüberschreitenden Transaktionen die Muttersprache ein wichtiges Kriterium, da hier sichergestellt ist, dass bei Vertragsverhandlungen keine Missverständnisse entstehen und die Kunden ein gutes Gefühl bei der Abwicklung haben.
Ferner empfehle ich dringend einen kompetenten Anwalt oder Steuerberater zu konsultieren um die Gestaltung des Projektes nach den eigenen Präferenzen sicher zu stellen. Dies ist insbesondere im Hinblick auf eine möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt im Raum stehende vererbung der Immobilie von großer Wichtigkeit da in den USA nur geringe Freibeträge bei der Erbschfatssteuer für „Non Residents“ bestehen.

Herr Dogondke, wir Danken Ihnen für das Gespräch.

 
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